Investimenti immobiliari: come iniziare?

1. Come scegliere il miglior investimento immobiliare?

Se vogliamo dirlo in parole semplici, il miglior investimento immobiliare è quello che produce un buon rendimento senza che i rischi siano troppo elevati.

Eh, già. Non possiamo dire quale sia il miglior investimento immobiliare in assoluto, perché ognuno conosce la propria situazione personale ed economica, e fare una generalizzazione sarebbe senza ombra di dubbio controproducente. Chi non ha i mezzi per investire grosse somme di denaro, come potrebbe reagire sentendosi dire che per ottenere il massimo dal proprio investimento dovrebbe impegnare soldi senza poterselo permettere? 

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Abitazione principale‍

L’acquisto della prima casa può essere visto come un investimento per sé o per i propri eredi, purché venga fatto con un orizzonte temporale lungo in testa.

Si tratta infatti di un impegno particolarmente costoso, che nella quasi totalità delle situazioni necessita dell’accensione di un mutuo per poter contare sull’effetto leva, ma non solo: per poter ripagare le rate del mutuo, infatti, si può guardare alla messa in locazione del bene.

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Immobiliare locativo‍

Come anticipato, mettere in affitto il proprio immobile può essere la soluzione per ripagare più in fretta il proprio mutuo. A volte, invece, questo tipo di investimento diventa una vera e propria rendita passiva (che si aggiunge a quelle che già si percepiscono o che può essere a sé stante, come unica fonte di reddito).

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Crowdfunding immobiliare

Il crowdfunding si attesta ogni giorno di più come la vera rivoluzione nel settore immobiliare. La sua forza, infatti, sta nel fatto che anche i piccoli risparmiatori e investitori possono finalmente accedere a questo mercato, fino a poco tempo fa riservato solo a chi già aveva grosse somme sa parte. 

Inoltre, il rendimento degli investimenti in crowdfunding immobiliare non è generalmente strettamente correlato all’andamento dei mercati finanziari.

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Flipping immobiliare‍

Si tratta di uno dei sistemi più usati dai piccoli investitori per avere grossi margini di guadagno sugli investimenti in immobili.

Ristrutturare una casa può essere redditizio a condizione che i lavori da apportare alla casa scelta non siano troppo dispendiosi: i vecchi ruderi vanno spesso completamente rifatti, mentre ci sono sul mercato degli appartamenti dal grosso potenziale che necessitano di lavori “di facciata”.

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SIIQ‍

Le società di investimento immobiliare quotate (o REIT, Real estate investment trust) sono tipi di attività che riescono a offrire una certa protezione contro l’impatto negativo dell’inflazione e del rapido aumento dei tassi di interesse.

Si tratta di fondi di investimento immobiliare che possiedono o finanziano portafogli immobiliari.

Poco conosciuti, questi asset offrono agli investitori molti vantaggi:

• dividendi elevati
• correlazione relativamente bassa con il mercato azionario più ampio
• bassi costi di transazione
• ecc.

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Lo sapevi che...

L’investimento immobiliare migliore è quello che risponde alle nostre esigenze, che si allinea alle nostre possibilità economiche e che ha un buon rapporto rischio/rendimento.

1. Come far fruttare i propri soldi nell'immobiliare?‍

Investire nell’immobiliare non è una gara di velocità, ma piuttosto una maratona: in altre parole, questa operazione richiede pazienza, tempo… e una buona conoscenza del settore. Infatti, per poter ottenere una plusvalenza interessante, è necessario prevedere un orizzonte d’investimento di minimo cinque anni, se non addirittura dieci o venti!

Certo, si tratta di un orizzonte temporale decisamente lungo, ma ci sono delle alternative più rapide:

1. Scegliere un investimento a breve termine con un indice di redditività ottenibile velocemente
2. Scegliere un investimento che genera degli interessi fin dai primi mesi

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Investire nel settore immobiliare attraverso la Borsa‍

Si può decidere di investire in immobili tramite la Borsa, attraverso i cosiddetti REIT (o, in italiano, SIIQ, Società di investimento immobiliare quotate). Un REIT è un fondo di investimento immobiliare che investe in azioni di società che possiedono, gestiscono o finanziano beni immobiliari messi in affitto.

In questo modo, attraverso i REIT, è possibile investire in azioni di società immobiliari quotate sui mercati, il cui prezzo sarà determinato dall’andamento degli utili delle società (in questo caso, gli affitti). È facile quindi capire che abbiamo a che fare con uno strumento altamente rischioso, di cui però non si può negare l’alta componente di diversificazione: si possono possedere più REIT, diversi per settore immobiliare e area geografica.

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Il crowdfunding immobiliare‍

Questo tipo di finanziamento partecipativo funziona attraverso gli investimenti di singoli risparmiatori che collaborano per la riuscita di un progetto immobiliare. Quando la costruzione è conclusa, ogni investitore viene rimborsato della somma investita, maggiorata degli interessi.

Il crowdfunding immobiliare promette un rendimento allettante, che si aggira intorno al 10%. E consente anche di non bloccare i propri soldi troppo a lungo: la durata dell’investimento varia, di solito da 1 a 3 anni. Certo, è necessario accettare dei rischi piuttosto elevati: se il progetto fallisce, infatti, si potrebbe perdere tutta o una parte del proprio investimento.

1. Come capire se un bene messo in locazione è redditizio?

Qualsiasi investimento immobiliare comporta dei rischi, nel mattone così come sui mercati finanziari. Ma come stimare il rendimento di un progetto immobiliare locativo? Esistono alcuni elementi che si contraddistinguono come indicatori:

• la redditività locativa lorda
• la redditività locativa netta
• il valore attuale netto (VAN)
• il tasso interno di rendimento (TIR)
• il cash-flow (flusso di cassa)

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Come capire se un bene locativo è redditizio?‍

Nel mondo delle finanze personali, e in particolar modo nell’immobiliare, la cosa più importante è fissarsi degli obiettivi patrimoniali, ossia un obiettivo da raggiungere per le proprie finanze e, più in generale, per la propria vita.

In altre parole, è praticamente impossibile rispondere alla domanda: un investimento immobiliare classico può rendere fino al 5% netto a fronte di un profilo di rischio contenuto, ma se decidi di investire in immobili passando dalla Borsa, per esempio, potresti ottenere molto di più. Si tratta del cosiddetto investimento nel “mattone di carta”, attraverso azioni, fondi immobiliari ed ETF, spesso interessante dal punto di vista fiscale.

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Lo sapevi che...

Fiscalmente, l’aliquota al 26% sul capital gain (plusvalenza) da investimento nel “mattone di carta” è la stessa che si pagherebbe sulla plusvalenza per la vendita degli immobili (a meno di non essere nella fascia Irpef più bassa del 26%).

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L’investimento immobiliare su carta ha il vantaggio di essere più liquido e consentire una maggiore diversificazione del proprio portafoglio. Infatti, investendo in immobili in modo “classico” di solito non si esce dai confini della propria città o del proprio Paese. Investire attraverso un fondo o un ETF, invece, permette di aprirsi a nuovi progetti, anche lontani, diversificando così anche geograficamente e per settore.

Ma attenzione! Non buttarti sul primo rendimento elevato che vedi passare! La qualità di un investimento immobiliare non dipende unicamente da questo fattore, al contrario. Nell’immobiliare locativo è spesso più interessante scegliere un bene che ha sempre avuto affittuari in passato anche se ha un rendimento medio piuttosto che un bene che promette rendimenti stratosferici ma che fatica a trovare un inquilino.

1. Conviene investire nell’immobiliare?

‍Investire in immobili rappresenta da sempre la scelta preferita degli italiani. Ma non esiste solo l’acquisto della prima casa: l’investimento immobiliare, infatti, può prendere diverse forme, come la messa in locazione per ottenere un rendimento, o la rivendita per giocare sulla plusvalenza ottenuta.

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Perché comprare la propria abitazione principale?

Acquistare la propria abitazione principale è un investimento immobiliare speciale. Infatti, si tratta di un tipo di investimento non unicamente motivato dalla ricerca di redditività. Le ragioni sono anche di tipo psicologico/personale:

• accesso allo statuto di proprietario
• ristrutturazione/arredamento della propria casa come si desidera
• validazione di una tappa importante della propria vita adulta
• la già citata ricerca di redditività

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Lo sapevi che...

Dal 2021 al 2022, in Italia, l’età media di chi compra casa è scesa da 39 a 35 anni.

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Ma siamo sicuri che sia una buona strategia? Innanzitutto, è risaputo che, per chi cerca di fare il miglior investimento immobiliare, l’acquisto della propria abitazione principale non è esattamente in testa alla classifica. Potrebbe però diventare interessante qualora si decida di rivenderla dopo qualche anno. Così facendo, il costo di acquisto sarà stato ammortizzato e, nel migliore dei casi, si potrà godere di un rialzo dei mercati.

Insomma, investire nella propria abitazione principale è sicuramente interessante, purché questo acquisto si basi su criteri razionali: sei pronto a viverci per minimo 5 anni? Le condizioni di acquisto (prezzo, mutuo, contesto) sono ottimali?

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Vale la pena di comprare per affittare a terzi?

Si può comprare per abitare, ma anche per mettere in affitto il proprio bene. E in questo caso, potremo davvero parlare di investimento. Ma in che senso?

Innanzitutto, bisogna sottolineare che la nozione di redditività può essere molto diversa a seconda della strategia adottata. Si può preparare un progetto immobiliare:

• per generare un reddito mensile (cash-flow positivo)
• per costruirsi un patrimonio a lungo termine (bene autofinanziato)
• per ottenere una plusvalenza futura (lavori in vista della rivendita, ecc.)

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In altre parole, non esiste una redditività “tipo”: un bene può costarti molto all’inizio ma venire rivalorizzato più avanti, oppure arricchirti fin da subito. Tutto dipende dal tuo obiettivo. Detto ciò, alcuni criteri sono utili per capire se un investimento locativo è davvero redditizio:

1. il rendimento netto del bene è compreso tra il 5 e il 10%
2. hai scelto di investire in una zona a forte potenziale
3. le condizioni alle quali hai comprato sono ottimizzate al massimo
4. il tipo di investimento è annoverato fra i migliori investimenti immobiliari
5. puoi ottenere delle agevolazioni fiscali

1. Come investire nell’immobiliare senza soldi?‍

Pensi che sia una missione impossibile? Non è così! Infatti si può investire nell’immobiliare senza avere grosse somme da parte. Ma per poterlo fare, è necessario avere un progetto solido e ben strutturato. Senza dimenticare le agevolazioni per accelerare il processo:

• Bonus “prima casa”
• Bonus prima casa under 36
• Credito d’imposta per il riacquisto della prima casa

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Vuoi saperne di più? Continua a leggere!

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Tutta questione di preparazione‍

L’avrai capito, se desideri investire nell’immobiliare senza soldi, avrai bisogno di un dossier a prova di ferro. In un primo tempo, bisognerà determinare i propri obiettivi. Perché vuoi investire? Quale tipo di immobile vuoi comprare? A quale prezzo? Sono queste – e tante altre – le domande a cui va cercata una risposta quando comincerai la caccia al finanziamento.

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Fare un sopralluogo‍

Che tu stia cercando di costituirti un patrimonio, desideri un reddito complementare o voglia solo vivere di rendita, avrai bisogno di un bene immobiliare diverso per ogni tuo obiettivo. La perla rara! Il primo consiglio che ci sentiamo di dare è quello di ampliare la propria ricerca. Non esitare a visitare più di un bene che corrisponde ai tuoi criteri, fra cui:

• prezzo
• posizione
• superficie

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Lo scopo? Mettere a confronto gli immobili per trovare quello che più degli altri risponderà alle tue esigenze. Per esempio, nel caso in cui stessi cercando di portare a termine un investimento immobiliare senza metterci soldi tuoi (ebbene sì, è possibile), sarà meglio puntare a piccole superfici, più redditizie. Se vuoi comprare un monolocale, perché non farlo in città in cui la domanda di affitto per studenti è molto elevata, come a Bologna, Milano o Pavia?

Prima di lanciarti, però, pensa a studiare con attenzione il mercato immobiliare della città che hai scelto:

• prezzo medio degli affitti
• prezzo al metro quadrato
• domanda locativa
• numero di immobili presenti sul mercato

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Altro criterio essenziale: la redditività. Già, può essere una buona cosa lanciarsi nell’immobiliare, ma gli investimenti devono essere redditizi se il tuo obiettivo principale è quello di ottenere un reddito complementare. Fai le tue indagini! Scopri se gli appartamenti o le case nell’area geografica che hai puntato si affittano facilmente. Obiettivo? Avere un ritorno sul tuo investimento il più rapidamente possibile.

In un secondo tempo, determina il tipo di persona che vuoi attirare. Infatti, se decidi di lanciarti negli investimenti locativi, sarà essenziale stabilire il profilo del tuo affittuario tipo:

• single
• famiglia
• studente
• anziano

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Questo ti permetterà di vederci più chiaro al momento di cercare l’immobile ideale. E per finire, dovrai pensare al finanziamento, perché se cominci il tuo progetto senza soldi tuoi, dovrai pur trovarli da qualche parte.

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Come finanziare il proprio bene immobiliare?‍

Sono in tanti a rivolgersi a un istituto bancario per finanziare il proprio progetto immobiliare. Ma questo non significa che sia la soluzione per tutti, né che sia da prendere alla leggera! Meglio fare delle simulazioni e studiare la concorrenza. Obiettivo: trovare l’offerta migliore (e non è detto che essa si trovi presso la tua banca).

Se non hai una grossa somma da parte, è imperativo rimanere realisti. Ciò significa non puntare tropo in alto, mantenendo i piedi ben saldi a terra, e rimanere vigilanti.

Ecco qualche consiglio pratico:

• Comincia con un piccolo monolocale. Esso ti permetterà di farti un’idea dell’investimento immobiliare, ottenendo una redditività da locazione decisamente interessante
• Prenditi il tempo che ci vuole e calcola tutti i costi
• Cerca un immobile in buono stato e con pochi lavori da fare
• Visita tu stesso l’immobile
• Fai delle ricerche più approfondite in caso di immobile che ti fa davvero gola: per esempio, potresti intervistare i vicini, e capire se stai investendo in un immobile privo di grossi problemi, in quartiere tranquillo e ben collegato dai mezzi di trasporto, ecc.

2. Dove conviene investire in immobili?‍

Ogni situazione è diversa, ma in linea di massima, se desideriamo mettere un investimento immobiliare a reddito, è bene prendere in considerazione i rendimenti da affitto.

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Settore residenziale‍

Ci sono tantissime statistiche a disposizione; prendiamo ad esempio il sito Idealista, che ha stilato una lista dei capoluoghi italiani con i rendimenti più alti:

• Taranto e Siracusa (11,6%)
• Biella (10,6%)
• Ragusa (9,7%) 
• Trapani (9%)

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Tra i rendimenti più bassi in Italia, invece, ci sono:

• Siena (3,1%)
• Salerno (3,2%)
• Venezia (4,1%)

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Roma e Milano si trovano a metà della classifica, con una redditività lorda del 4,6% e del 5,6% rispettivamente.

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Settore commerciale‍

Investire in locali commerciali permette di ottenere la massima redditività in quasi tutti i capoluoghi:

• Milano (16,7%)
• Ferrara (15,5%)
• Taranto e Genova (entrambe al 14,6%)
• Napoli (13,6%)
• Roma (12,5%)

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Lo sapevi che...

La media nazionale di redditività da investimento in locali commerciali è dell’11,6%.

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La redditività più bassa da investimento nel settore commerciale si attesta a:

• Ragusa (8%)
• Vicenza (8,4%)
• Cuneo e Andria (8,5%)

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Uffici

• Ancona (9,8%)
• Lecco (9,3%)
• Trieste (9,1%)
• Torino (9%)
• Roma (8,7%)
• 7,9% a Milano
• 7,7% a Napoli

Performance trimestrali inferiori alla media del 7% riguardano invece:

• Reggio Calabria (6%)
• Pescara (6,3%)
• Trento (6,5%)
• Pisa (6,7%)
• Modena (6,9%)

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Box   

Rispetto ai settori precedenti, il rendimento medio annuo dei box è più basso, ma si tratta comunque di un prodotto immobiliare la cui crescita aumenta nel tempo.

I rendimenti per città sono:

• Roma (6,8%)
• Firenze (6,6%)
• Milano e Palermo (6%)
• Bologna (5,4%)
• Catania (5,3%)
• Napoli (4,7%, ultima della classifica)

2. Come investire nell'immobiliare ottenendo un rendimento mensile?‍

Esiste un altro modo per far fruttare i propri soldi: l’investimento locativo classico. L’investimento locativo permette di pilotare da soli il proprio progetto. I redditi complementari tutti i mesi vengono generati grazie agli affitti percepiti.

Come per ogni tipo di investimento, la redditività di un progetto di locazione non è garantita. Ti chiedi se comprare per affittare a terzi sia conveniente? La risposta dipende soprattutto dal tipo di bene che sceglierai:

• Il rendimento lordo è sufficiente (tra il 5% e il 10%)?
• Le spese di gestione e manutenzione possono essere ammortizzate grazie all'affitto?
• Il bene è situato in una zona dalla domanda locativa sufficiente?

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La scelta riguarda anche le diverse categorie di bene immobiliare locativo:

• vuoto
• ammobiliato
• parcheggio, cantina, box, ecc.

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Per preparare al meglio il tuo progetto immobiliare, dovrai prendere in considerazione tutti questi parametri, che ti permetteranno di ottimizzare la redditività del bene, includendo anche eventuali agevolazioni fiscali.

2. Come calcolare la redditività?‍

Il rendimento del tuo investimento immobiliare prende la forma di una percentuale che rappresenta il suo andamento durante l’anno. Diversi criteri entrano in gioco nel calcolo della redditività locativa del bene da te selezionato. Vediamoli insieme.

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Il rendimento locativo lordo‍

Rappresenta la differenza tra redditi da locazione (gli affitti percepiti) e la somma versata per acquistare il bene immobiliare. Prendiamo l’esempio di Sofia, che trova l’appartamento dei suoi sogni a 200.000 euro. Prevede di metterlo in affitto a 800 euro al mese.

Per calcolare il rendimento locativo lordo, applichiamo la formula seguente:

(REDDITO MENSILE PERCEPITO X 12) / PREZZO DI ACQUISTO X 100

Nel caso di Sofia, la percentuale ottenuta sarà quindi: (800 x 12) / 200.000 x 100 = 4,8%

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Il rendimento locativo netto‍

Il rendimento locativo al netto dei costi si avvicina molto al rendimento reale del tuo progetto immobiliare, in quanto si rimuovono dal rendimento lordo diversi costi:

• interessi del mutuo
• imposte locali
• canone locativo
• fiscalità
• lavori
• agenzia/notaio
• onorario di gestione
• ecc.

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Per Sofia (come per chiunque altro), il calcolo è semplice:

RENDIMENTO LOCATIVO LORDO - SOMMA TOTALE DEI COSTI

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Il tasso interno di rendimento (TIR) e il valore attuale netto (VAN)‍

Il TIR è l’indicatore che prende in considerazione i diversi flussi (vendita, acquisto, fiscalità, costi, ecc.) per ottenere il rendimento annuale. Lo scopo? Mettere a confronto i diversi progetti di investimento, e non necessariamente nel settore immobiliare.

Il VAN, invece, è una sorta di rappresentazione dell’arricchimento di un investimento messo a confronto con un altro, che viene preso come elemento di riferimento, e quindi come obiettivo minimo da raggiungere.

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Il cash-flow‍

Altro non è che la tua tesoreria! O meglio, quella generata dalla tua attività di affitto del bene immobiliare a terzi.

Qui lo scopo è di ottenere una visione più chiara della perennità del tuo investimento, ma anche della sua solvibilità, in quanto si prendono in considerazione i vari costi applicati (tasse, rate del mutuo, spese di comproprietà, ecc.).

Sotto forma di formula, potrebbe essere descritto così:

RENDIMENTO ANNUALE + AFFITTO ANNUALE / (PREZZO ACQUISTO IMMOBILE + COSTI)‍

Un cash-flow negativo è la rappresentazione della somma che dovrai risparmiare per rendere l’investimento redditizio. Al contrario, un cash-flow positivo mostra i profitti di quello stesso investimento.

2. L’immobiliare è un investimento sicuro?

Le tradizioni sono dure a morire: da sempre prudenti quando si tratta di investimenti, gli italiani hanno una fiducia smisurata nel mattone. Secondo i dati Istat, nel 2021 il 70,8% delle famiglie risultava proprietario dell’abitazione in cui abitava. Sono diverse le ragioni che spiegano questo trend:

• il mattone è qualcosa di solido, si tratta di un investimento tangibile
• l’immobiliare è un investimento sicuro per una valorizzazione sul lungo termine
• l’acquisto di un bene immobile è accessibile a coloro che vogliono investire ma non hanno grandi conoscenze finanziarie

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Tradizione, affetto e strategia diventano quindi le tre linee direttrici per l’accesso di molti italiani allo statuto di proprietari.

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L’immobiliare è un bene di rifugio

In tempo di inflazione, o più in generale di crisi, si cerca di dare la priorità a quei settori che verranno meno influenzati dalle variazioni del mercato. Sono i cosiddetti beni di rifugio. In Italia, il mattone è sul podio insieme all’oro e alle assicurazioni sulla vita.

Ma perché investire nell’immobiliare? Perché l’immobiliare offre un ritorno d’investimento vantaggioso sul lungo termine. Nei periodi più difficili, gli italiani preferiscono concentrare la loro strategia su un investimento finanziario equilibrato: se da una parte i rendimenti sono moderati, è anche vero che il rischio di svalutazione è piuttosto basso.

2. Come ottenere un prestito quando non si hanno soldi?

È possibile investire nell’immobiliare senza avere risparmi da parte, che sia per scelta o esigenza. Sono tanti coloro che decidono di agire in questo modo per scelta, e di non utilizzare i loro risparmi. Il motivo? Semplicemente perché preferiscono conservare questa somma in caso di necessità. Per esempio quando i tassi nel mercato immobiliare sono molto bassi. Altri, invece, preferiscono investire questi soldi su prodotti dal rendimento maggiore rispetto a quanto pagherebbero per accendere un mutuo.

Insomma, che tu lo faccia per scelta o meno, il risultato resta lo stesso: bisognerà passare da una banca per ottenere un prestito.

Ma niente panico! Investire quando non si hanno risparmi da parte non è impossibile.

Ovviamente, per una banca, non vedere un capitale da investire potrebbe essere motivo di inquietudine. E potrebbe farle mettere dei paletti. È per questo che è necessario avere un dossier inattaccabile:

• Avere un lavoro dipendente, a tempo indeterminato, è un vero vantaggio
• Essere giovani e pronti a evolvere: giovane è spesso sinonimo di inizio di carriera. Le banche sanno che la tua situazione finanziaria evolverà e che avrai un salario maggiore negli anni a venire
• Essere seri: potrà sembrare banale, ma dei conti in banca sani, non scoperto, danno fiducia e favoriscono un possibile prestito da parte delle banche
• Avere una buona somma residua a fine mese: una volta pagati affitto, bollette, spese essenziali, ecc., quanto ti resta a fine mese? Cercare di avere una buona somma passa anche dalla preparazione meticolosa del tuo progetto
• Puntare a un budget ragionevole: non esitare a far presente che la somma che spendi oggi per pagare il tuo affitto si avvicina molto a quella delle rate del mutuo che andresti a pagare

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E quando non si ha un lavoro dipendente o una garanzia?

Nel caso in cui ci si trovi senza busta paga e senza un garante, sarà necessario trovare delle garanzie alternative:

• ipoteca su un bene di valore
• altre forme di reddito oltre allo stipendio: la pensione, un conto corrente intestato a proprio nome, l’affitto di un immobile, ecc.

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Lo sapevi che...

Se hai in mente di fare un investimento locativo, potrebbe essere una buona idea farlo presente. Infatti, è possibile che sia più facile accordarti un prestito per questo tipo di progetto.

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Esistono anche altri modi per ottenere una garanzia, per esempio attraverso dei fondi:

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Insomma, l’avrai capito, chiedere un prestito immobiliare quando non si hanno soldi richiede una lunga preparazione. Ecco perché, di solito, si consiglia di farsi accompagnare in questo progetto da un esperto del settore.

3. Quando conviene investire in immobili?

Investire nell’immobiliare è una scelta che conviene sempre. Si tratta infatti di un asset dal potenziale molto alto.

Nello specifico, questo investimento diventa più interessante nei periodi di inflazione alta o di crisi finanziaria. L’inflazione, infatti, tende a viaggiare più rapidamente rispetto al rialzo dei tassi di interesse. In altre parole, l’inflazione contribuirebbe a far salire gli affitti a un ritmo superiore rispetto a quello dei costi di finanziamento.

Se questa constatazione è sicuramente valida per gli immobili commerciali, nel settore residenziale bisogna tenere conto della capacità di spesa delle famiglie, che non sempre riesce a far fronte all’aumento dei prezzi. Detto ciò, ci sarà sempre chi sarà disposto a pagare affitti anche alti, soprattutto in situazioni in cui l’offerta è inferiore alla domanda e quando l’immobile è un affare da non lasciarsi sfuggire!

Per quanto riguarda l’immobiliare residenziale, quindi, potremmo grossolanamente fare una distinzione fra:

• Chi desidera rimanere in una casa per più di 5 anni: l’acquisto è sensato
• Chi pensa di vendere prima di 5 anni: i prezzi potrebbero calare e vanificare l’investimento

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Quindi, per rispondere alla domanda, investire in immobili nel 2022 (e molto probabilmente anche nel 2023) può essere una scelta conveniente, se fatta con una buona strategia di diversificazione e soprattutto con un obiettivo concreto in mente. L’aumento dei prezzi dei beni immobili, infatti, potrebbe coincidere con un guadagno futuro alla vendita.

3. Come guadagnare nell'immobiliare pagando meno tasse?‍

Far fruttare i propri soldi passa anche attraverso… le agevolazioni fiscali! I redditi da locazione devono essere dichiarati e, ovviamente, ci si devono pagare delle imposte sopra. Ridurre l’importo di queste ultime significa ottenere dei redditi complementari maggiori: un calcolo fiscale che può rendere ancora più interessante il tuo investimento immobiliare. 

In quanto proprietario di un bene immobiliare messo in affitto, è possibile ricorrere alla cedolare secca, una tassazione opzionale che si può scegliere alla stipula del contratto di affitto.

La cedolare secca sostituisce le aliquote Irpef, le addizionali Irpef, l’imposta di bollo da 16 euro e l’imposta di registro del contratto di locazione normalmente dovute sul contratto di affitto e può essere:

• al 21%
• al 10%

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La cedolare secca al 21%‍

Di norma, possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche che godono del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto) che mettono in affitto un bene ad uso abitativo e non nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Si può scegliere la cedolare secca al 21% per le categorie catastali del gruppo A (abitazioni di tipo signorile, civile, economico, popolare, ultrapopolare, rurale, in villini, in ville, castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici, uffici e studi privati, abitazioni e alloggi tipici dei luoghi) – e relative pertinenze – purché siano locate a uso abitativo.

La cedolare secca al 21% può essere scelta anche da chi si avvale del regime delle locazioni brevi, ossia per una durata non superiore a 30 giorni.

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Lo sapevi che...

Dal 2021, la cedolare secca al 21% può essere applicata solo se la locazione breve riguarda al massimo quattro appartamenti. Un numero superiore, infatti, viene assimilato all’esercizio in forma imprenditoriale (che necessita di apertura della partita IVA).

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Facciamo un esempio del calcolo della cedolare secca al 21%.

Francesca percepisce un affitto annuo pari a 10.200 euro (850 €/mese per 12 mesi). 

Applicando l’aliquota Irpef classica al 23%, dovrebbe pagare un’imposta pari a 2.346 euro, sulla sola quota di reddito da locazione (senza prendere in conto addizionali e imposte dovute alla registrazione del contratto). Ricordiamo che con la tassazione Irpef tutti i redditi percepiti nell’anno si sommano e quindi l’aliquota di tassazione dipende anche dalle altre somme dichiarate. 

Se Francesca decidesse invece di applicare la cedolare secca al 21% pagherebbe solo 2.142 euro.

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La cedolare secca al 10%‍

L’aliquota al 10% è riservata al proprietario che decide di rispettare il canone concordato con il suo inquilino, che consiste nel stabilire i limiti minimi e massimi di affitto, imposti in base all’ubicazione del bene. In questo senso, il proprietario rinuncia alla possibilità di decidere l’importo dell’affitto mensile.

L’aliquota al 10% è applicabile solo nei comuni con determinate problematiche:

• la carenza di soluzioni abitative
• l’alta densità abitativa
• il fatto di essere stati colpiti da calamità naturali

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Questi sono: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e i comuni confinanti, e gli altri comuni capoluogo di provincia.

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Lo sapevi che...

La cedolare secca al 10% può essere utilizzata anche per contratti d’affitto a studenti fuori sede e per contratti transitori (ossia quei contratti il cui periodo non è inferiore a 1 mese né superiore a 18 mesi).

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La cedolare secca conviene sempre?‍

Attenzione, però! Non sempre optare per la cedolare secca è la migliore soluzione. Infatti, prima di decidere se scegliere questa agevolazione, è bene fare un confronto con lo scaglione di reddito nel quale si rientra.

Il vantaggio della cedolare secca potrebbe venire vanificato:

• se il reddito da locazione è l’unico reddito da dichiarare sull’anno
• se si hanno redditi bassi

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Nel caso in cui non si debba pagare l’Irpef sul reddito da locazione, scegliendo la cedolare secca si finirebbe per dover pagare una tassa dalla quale si sarebbe esonerati.

Sotto gli 8.125 euro di reddito, infatti, non sono dovute imposte, quindi è più conveniente mantenere il regime Irpef, in quanto applicando la cedolare secca, il pagamento delle imposte diventerebbe obbligatorio (la cedolare secca non prevede alcuna esenzione).

La cedolare secca, quindi, conviene a chi ha redditi elevati e, applicandola, evita di passare a uno scaglione Irpef superiore (a cui corrisponde un’aliquota più alta).

Va però sottolineato che sul reddito assoggettato a cedolare secca non è possibile applicare deduzioni e detrazioni.

3. Come calcolare un buon investimento locativo?‍

I criteri‍

Per ottenere un buon investimento immobiliare, non bisogna lasciare niente al caso. Ci sono tre punti fondamentali da tenere in considerazione.

In primo luogo, la liquidità. In altre parole, i soldi che hai “bloccato” sono facilmente recuperabili oppure no? Raramente il mattone è sinonimo di liquidità, ma non esiste solo l’immobiliare nel senso classico del termine per diventare proprietari. Come abbiamo detto, è possibile investire nell’immobiliare in altri modi, attraverso il “mattone di carta”, per esempio, decisamente più liquido.

C’è poi il rischio di perdita di capitale. Anche il mercato dell’immobiliare è sottomesso alle variazioni di mercato: perdere soldi è possibilissimo, così come in qualsiasi altro tipo di investimento.

E per finire, l’ultimo indispensabile pilastro per un progetto solido: il rendimento. Perché non vederlo insieme con una piccola simulazione?

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Il calcolo del tuo investimento locativo‍

Prendiamo le seguenti ipotesi:

Antonio compra un appartamento a Torino a 150.000 euro (spese notarili incluse). Decide di metterlo in affitto a 900 euro al mese.

Per calcolare il rendimento del suo progetto, Antonio farà un calcolo piuttosto semplice: prenderà la somma degli affitti su base annua, alla quale toglierà l’importo dell’imposta da pagare sui redditi da locazione, e dividerà il tutto per il prezzo d’acquisto del bene.

Abbiamo detto che Antonio chiede 900 euro al mese, che moltiplichiamo per 12 (ottenendo così 10.800 euro/anno).

Per ottenere il rendimento lordo, applichiamo la formula che abbiamo visto in precedenza:

10.800 € / 500.000 € x 100 = 7,2%

In questo caso, trattandosi come abbiamo detto, di rendimento lordo, non sono state prese in considerazione le imposte sul reddito da locazione, le spese correnti, le eventuali rate del mutuo e tutti gli altri fattori che determineranno il rendimento netto, diverso per ognuno a seconda della sua situazione.

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Lo sapevi che...

Di norma, il rendimento di un immobile residenziale si aggira intorno al 4-5%.

3. Quali sono i vantaggi dell’investimento immobiliare?

Investire nell’immobiliare è una scelta importante, che comporta un impegno particolare. Bisogna riuscire a progettarsi su diversi anni e molto spesso avere a disposizione una somma ingente per aumentare le proprie probabilità di riuscita.

Quindi, davvero conviene investire nell’immobiliare? La risposta ce la danno i 3 principali vantaggi dell’investimento immobiliare.

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1. Beneficiare dell’effetto leva

Chi ha la capacità di comprarsi un bene immobiliare a 200.000 euro (o più)? Non proprio tutti. Nonostante questo, l’acquisto immobiliare è accessibile grazie all’effetto leva, vale a dire la possibilità di utilizzare i soldi della banca per ottenere un bene.

Certo, l’effetto leva significa anche impegnarsi a rimborsare la somma presa in prestito. Ma ciò non toglie che grazie ai soldi della banca si può ambire a ottenere la proprietà di un bene impegnando minimo il 10% del suo prezzo – e a volte anche meno.

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2. Costruirsi un patrimonio perenne

L’abbiamo visto, l’immobiliare permette di investire nel lungo termine senza rischiare la devalorizzazione eccessiva data da forti variazioni, a differenza di altri tipi di investimento più rischiosi (le azioni in Borsa, per esempio). 

Nell’ambito delle finanze personali si consiglia sempre di “non mettere tutte le proprie uova nello stesso paniere”: l’immobiliare può essere visto come un settore grazie al quale il proprio patrimonio può essere diversificato in modo più sereno.

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3. Investire pagando meno tasse‍

Il settore immobiliare offre diversi modi attraverso i quali è possibile pagare meno tasse: nel caso in cui dovessi già avere un’imposizione fiscale molto forte, potrebbe essere una strategia interessante, che unisce rendimento e agevolazioni fiscali.

Prendiamo tre casi diversi: l’acquisto, la messa in affitto e la rivendita.

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Facciamo un esempio per la terza situazione, la rivendita della prima casa:

Se Marco ha acquistato la prima casa a 230.000 € e la rivende a 540.000 €, alla plusvalenza di 310.000 € così ottenuta non verrà applicata alcuna imposizione.

3. Altri modi per finanziare il proprio progetto immobiliare‍

Non sempre una banca potrà prestarti i soldi necessari a realizzare il tuo progetto, soprattutto se non hai una grossa somma da parte o se non hai un lavoro stabile a tempo indeterminato (garanzia di sicurezza per le banche). Ecco perché sono in tanti a cercare altre fonti di finanziamento.

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Quando ci pensa la famiglia‍

E se decidessi di chiedere un aiutino alla tua famiglia? Non è raro chiedere ai propri cari di finanziare il primo bene immobiliare. Optare per questa soluzione può essere un ottimo modo per risolvere i tuoi piccoli problemi di fondi. Ciliegina sulla torta: è completamente legale. Ti basterà indicare questa transazione in un atto notarile che dovrà indicare la somma prestata, la durata del prestito e gli interessi. 

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Prestiti fra privati‍

Se tutte le banche ti hanno voltato le spalle, hai sempre la possibilità di rivolgerti a un prestatore privato, che avrà condizioni di accesso al finanziamento molto meno rigide. Ma non ci sono solo vantaggi. Infatti, il tasso d’interesse richiesto è molto più elevato. Ecco perché questo tipo di finanziamento conviene di solito per progetti a breve termine (tra i 3 e i 12 mesi circa).

La soluzione esiste anche come prestito online, il cosiddetto social lending.

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Leasing immobiliare residenziale‍

Attraverso il leasing immobiliare residenziale si chiede a una banca o a una società di leasing di acquistare il bene immobiliare (o di farlo costruire) per noi.

La banca, o società, mette a nostra disposizione il bene, a fronte di un canone (un po’ come un affitto). Scaduto il contratto, possiamo decidere di riscattare il contratto diventando proprietari dell’abitazione, prorogarlo o recedere (in quest’ultimo caso saremo obbligati a liberare l’immobile).

Si tratta di una soluzione interessante in quanto il prezzo del bene viene concordato in precedenza e non risentirà delle variazioni del mercato.

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Affitto con riscatto‍

Il cosiddetto “Rent to buy”, o affitto con riscatto, è uno strumento che, attraverso l’affitto di alloggi sociali adibiti ad abitazione principale per un minimo di sette anni, permette di diventare proprietari alla fine del contratto.

Il punto a favore di questa opzione è che, già di base, gli alloggi sociali hanno prezzi decisamente più bassi rispetto a quelli di mercato e quindi è possibile acquistare l’immobile (anche pagando in modo dilazionato) e avere fin da subito la disponibilità.

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Prestito vitalizio ipotecario‍

Per chi ha più di 60 anni ed è già proprietario di un immobile, ma desidera diventare proprietario di una nuova abitazione, è possibile ricorrere al prestito vitalizio ipotecario, con il quale si chiede un prestito equivalente al una percentuale del valore dell’immobile che si intende acquistare, dietro concessione dell’ipoteca sullo stesso immobile.

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I bonus dello Stato‍

E per finire, esistono degli aiuti che si possono richiedere per finanziare il proprio progetto immobiliare. Fra questi bonus ci sono:

• il Bonus prima casa: permettono di ridurre le imposte quando all’acquisto si applicano i requisiti “prima casa”
• il Credito d’imposta per il riacquisto della prima casa: consente di ottenere un credito d’imposta a chi acquista un immobile e lo vende per acquistarne un nuovo
• il Bonus prima casa under 36: per usufruire di agevolazioni fiscali per a prima casa da parte di giovani sotto i 36 anni che hanno un ISEE inferiore a 40.000 euro