Affittare casa a terzi: come capire se è un buon investimento?

1. Come capire se un bene messo in locazione è redditizio?

Qualsiasi investimento immobiliare comporta dei rischi, nel mattone così come sui mercati finanziari. Ma come stimare il rendimento di un progetto immobiliare locativo? Esistono alcuni elementi che si contraddistinguono come indicatori:

• la redditività locativa lorda
• la redditività locativa netta
• il valore attuale netto (VAN)
• il tasso interno di rendimento (TIR)
• il cash-flow (flusso di cassa)

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Come capire se un bene locativo è redditizio?‍

Nel mondo delle finanze personali, e in particolar modo nell’immobiliare, la cosa più importante è fissarsi degli obiettivi patrimoniali, ossia un obiettivo da raggiungere per le proprie finanze e, più in generale, per la propria vita.

In altre parole, è praticamente impossibile rispondere alla domanda: un investimento immobiliare classico può rendere fino al 5% netto a fronte di un profilo di rischio contenuto, ma se decidi di investire in immobili passando dalla Borsa, per esempio, potresti ottenere molto di più. Si tratta del cosiddetto investimento nel “mattone di carta”, attraverso azioni, fondi immobiliari ed ETF, spesso interessante dal punto di vista fiscale.

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Lo sapevi che...

Fiscalmente, l’aliquota al 26% sul capital gain (plusvalenza) da investimento nel “mattone di carta” è la stessa che si pagherebbe sulla plusvalenza per la vendita degli immobili (a meno di non essere nella fascia Irpef più bassa del 26%).

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L’investimento immobiliare su carta ha il vantaggio di essere più liquido e consentire una maggiore diversificazione del proprio portafoglio. Infatti, investendo in immobili in modo “classico” di solito non si esce dai confini della propria città o del proprio Paese. Investire attraverso un fondo o un ETF, invece, permette di aprirsi a nuovi progetti, anche lontani, diversificando così anche geograficamente e per settore.

Ma attenzione! Non buttarti sul primo rendimento elevato che vedi passare! La qualità di un investimento immobiliare non dipende unicamente da questo fattore, al contrario. Nell’immobiliare locativo è spesso più interessante scegliere un bene che ha sempre avuto affittuari in passato anche se ha un rendimento medio piuttosto che un bene che promette rendimenti stratosferici ma che fatica a trovare un inquilino.

2. Come calcolare la redditività?‍

Il rendimento del tuo investimento immobiliare prende la forma di una percentuale che rappresenta il suo andamento durante l’anno. Diversi criteri entrano in gioco nel calcolo della redditività locativa del bene da te selezionato. Vediamoli insieme.

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Il rendimento locativo lordo‍

Rappresenta la differenza tra redditi da locazione (gli affitti percepiti) e la somma versata per acquistare il bene immobiliare. Prendiamo l’esempio di Sofia, che trova l’appartamento dei suoi sogni a 200.000 euro. Prevede di metterlo in affitto a 800 euro al mese.

Per calcolare il rendimento locativo lordo, applichiamo la formula seguente:

(REDDITO MENSILE PERCEPITO X 12) / PREZZO DI ACQUISTO X 100

Nel caso di Sofia, la percentuale ottenuta sarà quindi: (800 x 12) / 200.000 x 100 = 4,8%

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Il rendimento locativo netto‍

Il rendimento locativo al netto dei costi si avvicina molto al rendimento reale del tuo progetto immobiliare, in quanto si rimuovono dal rendimento lordo diversi costi:

• interessi del mutuo
• imposte locali
• canone locativo
• fiscalità
• lavori
• agenzia/notaio
• onorario di gestione
• ecc.

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Per Sofia (come per chiunque altro), il calcolo è semplice:

RENDIMENTO LOCATIVO LORDO - SOMMA TOTALE DEI COSTI

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Il tasso interno di rendimento (TIR) e il valore attuale netto (VAN)‍

Il TIR è l’indicatore che prende in considerazione i diversi flussi (vendita, acquisto, fiscalità, costi, ecc.) per ottenere il rendimento annuale. Lo scopo? Mettere a confronto i diversi progetti di investimento, e non necessariamente nel settore immobiliare.

Il VAN, invece, è una sorta di rappresentazione dell’arricchimento di un investimento messo a confronto con un altro, che viene preso come elemento di riferimento, e quindi come obiettivo minimo da raggiungere.

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Il cash-flow‍

Altro non è che la tua tesoreria! O meglio, quella generata dalla tua attività di affitto del bene immobiliare a terzi.

Qui lo scopo è di ottenere una visione più chiara della perennità del tuo investimento, ma anche della sua solvibilità, in quanto si prendono in considerazione i vari costi applicati (tasse, rate del mutuo, spese di comproprietà, ecc.).

Sotto forma di formula, potrebbe essere descritto così:

RENDIMENTO ANNUALE + AFFITTO ANNUALE / (PREZZO ACQUISTO IMMOBILE + COSTI)‍

Un cash-flow negativo è la rappresentazione della somma che dovrai risparmiare per rendere l’investimento redditizio. Al contrario, un cash-flow positivo mostra i profitti di quello stesso investimento.

3. Come calcolare un buon investimento locativo?‍

I criteri‍

Per ottenere un buon investimento immobiliare, non bisogna lasciare niente al caso. Ci sono tre punti fondamentali da tenere in considerazione.

In primo luogo, la liquidità. In altre parole, i soldi che hai “bloccato” sono facilmente recuperabili oppure no? Raramente il mattone è sinonimo di liquidità, ma non esiste solo l’immobiliare nel senso classico del termine per diventare proprietari. Come abbiamo detto, è possibile investire nell’immobiliare in altri modi, attraverso il “mattone di carta”, per esempio, decisamente più liquido.

C’è poi il rischio di perdita di capitale. Anche il mercato dell’immobiliare è sottomesso alle variazioni di mercato: perdere soldi è possibilissimo, così come in qualsiasi altro tipo di investimento.

E per finire, l’ultimo indispensabile pilastro per un progetto solido: il rendimento. Perché non vederlo insieme con una piccola simulazione?

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Il calcolo del tuo investimento locativo‍

Prendiamo le seguenti ipotesi:

Antonio compra un appartamento a Torino a 150.000 euro (spese notarili incluse). Decide di metterlo in affitto a 900 euro al mese.

Per calcolare il rendimento del suo progetto, Antonio farà un calcolo piuttosto semplice: prenderà la somma degli affitti su base annua, alla quale toglierà l’importo dell’imposta da pagare sui redditi da locazione, e dividerà il tutto per il prezzo d’acquisto del bene.

Abbiamo detto che Antonio chiede 900 euro al mese, che moltiplichiamo per 12 (ottenendo così 10.800 euro/anno).

Per ottenere il rendimento lordo, applichiamo la formula che abbiamo visto in precedenza:

10.800 € / 500.000 € x 100 = 7,2%

In questo caso, trattandosi come abbiamo detto, di rendimento lordo, non sono state prese in considerazione le imposte sul reddito da locazione, le spese correnti, le eventuali rate del mutuo e tutti gli altri fattori che determineranno il rendimento netto, diverso per ognuno a seconda della sua situazione.

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Lo sapevi che...

Di norma, il rendimento di un immobile residenziale si aggira intorno al 4-5%.