Come fare soldi con l’immobiliare?

1. Come far fruttare i propri soldi nell'immobiliare?‍

Investire nell’immobiliare non è una gara di velocità, ma piuttosto una maratona: in altre parole, questa operazione richiede pazienza, tempo… e una buona conoscenza del settore. Infatti, per poter ottenere una plusvalenza interessante, è necessario prevedere un orizzonte d’investimento di minimo cinque anni, se non addirittura dieci o venti!

Certo, si tratta di un orizzonte temporale decisamente lungo, ma ci sono delle alternative più rapide:

1. Scegliere un investimento a breve termine con un indice di redditività ottenibile velocemente
2. Scegliere un investimento che genera degli interessi fin dai primi mesi

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Investire nel settore immobiliare attraverso la Borsa‍

Si può decidere di investire in immobili tramite la Borsa, attraverso i cosiddetti REIT (o, in italiano, SIIQ, Società di investimento immobiliare quotate). Un REIT è un fondo di investimento immobiliare che investe in azioni di società che possiedono, gestiscono o finanziano beni immobiliari messi in affitto.

In questo modo, attraverso i REIT, è possibile investire in azioni di società immobiliari quotate sui mercati, il cui prezzo sarà determinato dall’andamento degli utili delle società (in questo caso, gli affitti). È facile quindi capire che abbiamo a che fare con uno strumento altamente rischioso, di cui però non si può negare l’alta componente di diversificazione: si possono possedere più REIT, diversi per settore immobiliare e area geografica.

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Il crowdfunding immobiliare‍

Questo tipo di finanziamento partecipativo funziona attraverso gli investimenti di singoli risparmiatori che collaborano per la riuscita di un progetto immobiliare. Quando la costruzione è conclusa, ogni investitore viene rimborsato della somma investita, maggiorata degli interessi.

Il crowdfunding immobiliare promette un rendimento allettante, che si aggira intorno al 10%. E consente anche di non bloccare i propri soldi troppo a lungo: la durata dell’investimento varia, di solito da 1 a 3 anni. Certo, è necessario accettare dei rischi piuttosto elevati: se il progetto fallisce, infatti, si potrebbe perdere tutta o una parte del proprio investimento.

2. Come investire nell'immobiliare ottenendo un rendimento mensile?‍

Esiste un altro modo per far fruttare i propri soldi: l’investimento locativo classico. L’investimento locativo permette di pilotare da soli il proprio progetto. I redditi complementari tutti i mesi vengono generati grazie agli affitti percepiti.

Come per ogni tipo di investimento, la redditività di un progetto di locazione non è garantita. Ti chiedi se comprare per affittare a terzi sia conveniente? La risposta dipende soprattutto dal tipo di bene che sceglierai:

• Il rendimento lordo è sufficiente (tra il 5% e il 10%)?
• Le spese di gestione e manutenzione possono essere ammortizzate grazie all'affitto?
• Il bene è situato in una zona dalla domanda locativa sufficiente?

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La scelta riguarda anche le diverse categorie di bene immobiliare locativo:

• vuoto
• ammobiliato
• parcheggio, cantina, box, ecc.

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Per preparare al meglio il tuo progetto immobiliare, dovrai prendere in considerazione tutti questi parametri, che ti permetteranno di ottimizzare la redditività del bene, includendo anche eventuali agevolazioni fiscali.

3. Come guadagnare nell'immobiliare pagando meno tasse?‍

Far fruttare i propri soldi passa anche attraverso… le agevolazioni fiscali! I redditi da locazione devono essere dichiarati e, ovviamente, ci si devono pagare delle imposte sopra. Ridurre l’importo di queste ultime significa ottenere dei redditi complementari maggiori: un calcolo fiscale che può rendere ancora più interessante il tuo investimento immobiliare. 

In quanto proprietario di un bene immobiliare messo in affitto, è possibile ricorrere alla cedolare secca, una tassazione opzionale che si può scegliere alla stipula del contratto di affitto.

La cedolare secca sostituisce le aliquote Irpef, le addizionali Irpef, l’imposta di bollo da 16 euro e l’imposta di registro del contratto di locazione normalmente dovute sul contratto di affitto e può essere:

• al 21%
• al 10%

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La cedolare secca al 21%‍

Di norma, possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche che godono del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto) che mettono in affitto un bene ad uso abitativo e non nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Si può scegliere la cedolare secca al 21% per le categorie catastali del gruppo A (abitazioni di tipo signorile, civile, economico, popolare, ultrapopolare, rurale, in villini, in ville, castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici, uffici e studi privati, abitazioni e alloggi tipici dei luoghi) – e relative pertinenze – purché siano locate a uso abitativo.

La cedolare secca al 21% può essere scelta anche da chi si avvale del regime delle locazioni brevi, ossia per una durata non superiore a 30 giorni.

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Lo sapevi che...

Dal 2021, la cedolare secca al 21% può essere applicata solo se la locazione breve riguarda al massimo quattro appartamenti. Un numero superiore, infatti, viene assimilato all’esercizio in forma imprenditoriale (che necessita di apertura della partita IVA).

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Facciamo un esempio del calcolo della cedolare secca al 21%.

Francesca percepisce un affitto annuo pari a 10.200 euro (850 €/mese per 12 mesi). 

Applicando l’aliquota Irpef classica al 23%, dovrebbe pagare un’imposta pari a 2.346 euro, sulla sola quota di reddito da locazione (senza prendere in conto addizionali e imposte dovute alla registrazione del contratto). Ricordiamo che con la tassazione Irpef tutti i redditi percepiti nell’anno si sommano e quindi l’aliquota di tassazione dipende anche dalle altre somme dichiarate. 

Se Francesca decidesse invece di applicare la cedolare secca al 21% pagherebbe solo 2.142 euro.

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La cedolare secca al 10%‍

L’aliquota al 10% è riservata al proprietario che decide di rispettare il canone concordato con il suo inquilino, che consiste nel stabilire i limiti minimi e massimi di affitto, imposti in base all’ubicazione del bene. In questo senso, il proprietario rinuncia alla possibilità di decidere l’importo dell’affitto mensile.

L’aliquota al 10% è applicabile solo nei comuni con determinate problematiche:

• la carenza di soluzioni abitative
• l’alta densità abitativa
• il fatto di essere stati colpiti da calamità naturali

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Questi sono: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e i comuni confinanti, e gli altri comuni capoluogo di provincia.

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Lo sapevi che...

La cedolare secca al 10% può essere utilizzata anche per contratti d’affitto a studenti fuori sede e per contratti transitori (ossia quei contratti il cui periodo non è inferiore a 1 mese né superiore a 18 mesi).

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La cedolare secca conviene sempre?‍

Attenzione, però! Non sempre optare per la cedolare secca è la migliore soluzione. Infatti, prima di decidere se scegliere questa agevolazione, è bene fare un confronto con lo scaglione di reddito nel quale si rientra.

Il vantaggio della cedolare secca potrebbe venire vanificato:

• se il reddito da locazione è l’unico reddito da dichiarare sull’anno
• se si hanno redditi bassi

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Nel caso in cui non si debba pagare l’Irpef sul reddito da locazione, scegliendo la cedolare secca si finirebbe per dover pagare una tassa dalla quale si sarebbe esonerati.

Sotto gli 8.125 euro di reddito, infatti, non sono dovute imposte, quindi è più conveniente mantenere il regime Irpef, in quanto applicando la cedolare secca, il pagamento delle imposte diventerebbe obbligatorio (la cedolare secca non prevede alcuna esenzione).

La cedolare secca, quindi, conviene a chi ha redditi elevati e, applicandola, evita di passare a uno scaglione Irpef superiore (a cui corrisponde un’aliquota più alta).

Va però sottolineato che sul reddito assoggettato a cedolare secca non è possibile applicare deduzioni e detrazioni.